Верховним судом України 14.12.2016 р. висловлена правова позиція по справі № 6-890цс16 щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в ході процедури виконавчого провадження без відповідного судового рішення.
Так, суд вказав, що відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
За положеннями частин першої і третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
ВАЖЛИВО: Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
За змістом статті 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду, проводиться шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.
Виконавче провадження є процесуальною формою, що гарантує примусову реалізацію рішення суду, яким підтверджені права та обов’язки суб’єктів матеріальних правовідносин цивільної справи.
Закон України «Про виконавче провадження» визначає умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до закону підлягають примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільному порядку.
Главою 4 цього Закону визначається загальний порядок звернення стягнення на майно боржника. Серед іншого, відповідно до частини першої статті 52 цього Закону звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.
Стаття 44 цього Закону передбачає черговість задоволення вимог стягувачів, згідно з якою в першу чергу задовольняються забезпечені заставою вимоги щодо стягнення з вартості заставленого майна.
Положеннями статті 54 Закону України «Про виконавче провадження» визначено особливості звернення стягнення на заставлене майно. Зокрема, згідно із частиною восьмою цієї статті примусове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється державним виконавцем з урахуванням положень Закону України «Про іпотеку».
Отже, за цієї норми підставою для застосування положень Закону України «Про іпотеку» до спірних правовідносин є звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто його арешт, вилучення та примусова реалізація в розумінні частини першої статті 52 Закону України «Про виконавче провадження».
ВАЖЛИВО: Таким чином, норми Закону України «Про виконавче провадження» допускають звернення стягнення на предмет іпотеки в ході процедури виконавчого провадження без відповідного судового рішення в межах процедури стягнення коштів з іпотекодавця на користь іпотекодержателя.
Відповідно до порядку примусового звернення стягнення коштів з боржника, врегульованого Законом України «Про виконавче провадження», першочергово звертається стягнення на відповідні кошти боржника, рухоме майно, а за його відсутності – на об’єкти нерухомості.
Статтею 54 цього Закону передбачено, що звернення стягнення на заставлене майно в порядку примусового виконання допускається за виконавчими документами для задоволення вимог стягувача-заставодержателя.
Оскільки статтею 575 Цивільного кодексу України іпотеку визначено як окремий вид застави, то норми Закону України «Про виконавче провадження» дозволяють звернути стягнення на іпотечне майно для задоволення вимог іпотекодержателя.
Отже, норми цього Закону дозволяють державному виконавцю передавати на реалізацію предмет іпотеки в ході примусового виконання рішень судів про стягнення на користь іпотекодержателя заборгованості, яка випливає із забезпечених іпотекою зобов’язань, за таких умов: відсутність у боржника будь-якого іншого майна, на яке можна першочергово звернути стягнення; наявність заборгованості виключно перед іпотекодержателем; дотримання порядку реалізації майна, визначеного Законом України «Про іпотеку».
Аналогічне положення містяться в рішенні Верховного суду України від 28.09.2016 р. по справі № 6-1680цс16.
ВАЖЛИВО: З огляду на зазначене, до спірних правовідносин підлягає застосуванню норма статті 45 Закону України «Про іпотеку», за якою прилюдні торги можна провести за наявності одного учасника, придбавши майно за його початковою ціною.
Аналогічна правова позиція міститься у постановах Верховного Суду України від 27 квітня 2016 року (справа № 6-103цс16), від 27 квітня 2016 року (справа №6-54цс16), від 13 квітня 2016 року (справа № 6-349цс16), від 30 березня 2016 року (№ 6-3004цс15) та від 13.06.2016 р. (справа № 6-315цс16).
ВАЖЛИВО: Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.
Треба відмітити, що за вимогами частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» під час розгляду справи та викладення змісту судового рішення суд повинен вирішити такі питання:
- загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;
- опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;
- заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні;
- спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону;
- пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки;
- початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
Згідно з положеннями частини першої статті 39 цього Закону в разі звернення стягнення на предмет іпотеки початкова ціна іпотечного майна, з якої починаються торги, встановлюється рішенням суду.
Оскільки рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки дає право на примусовий продаж іпотечного майна, то викладаючи резолютивну частину рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов’язково врахувати вимоги зазначеної норми, тобто встановити у грошовому вираженні початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначену за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку».
Аналогічний правовий висновок Верховний Суд України вже сформулював у постанові від 13 травня 2015 року (справа № 6-63цс15) та у постановах від 13 травня 2015 року (№ 6-53цс15), 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15 та 6-1193цс15), 27 травня 2015 року (№ 6-332цс15), 10 червня 2015 року (№ 6-449цс15), 3 лютого 2016 року (№ 6-2026цс15), 21 жовтня 2015 року (№ 6-1561цс15), 8 червня 2016 року (№ 6-1239цс16), 7 жовтня 2015 року (№ 6-1935цс15), 4 листопада 2015 року (№ 6-340цс15).
ВАЖЛИВО: Посилання суду в резолютивній частині рішення на визначення початкової ціни предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності суперечить вимогам статей 39 та 43 Закону України «Про іпотеку».
Виходячи зі змісту поняття ціни як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, аналізу норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку», Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла правового висновку, що в розумінні норми статті 39 цього Закону встановлення в рішенні суду початкової ціни предмета іпотеки, визначеної за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону, означає встановлення її в грошовому вираженні.
Між тим, статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Так, постановами Верховного суду України від 23.03.2016 р. у справі № 3-137гс16 та від 21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 зроблено правовий висновок, суть якого зводиться до наступного: «Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокрема належать : припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.»
ВИСНОВОК: Суть іпотеки, як засобу забезпечення виконання цивільно-правових зобов’язань, полягає у тому, що кредитор (іпотекодержатель) набуває право в разі невиконання боржником зобов’язання, забезпеченого іпотекою, одержати задоволення з вартості іпотечного майна переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця. Це право відповідно до Закону України «Про іпотеку» підлягає підтвердженню з боку суду.
Установивши факт переходу права власності на заставне (іпотечне) майно під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на це майно, Верховний суд України чітко вказав про застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку» та поширення її дії на покупця заставного майна, тобто іпотека є дійсною і набувач (покупець) відповідає перед кредиторам за виконання боржником своїх зобов’язань, але в межах предмету іпотеки.
Більше того, ВСУ зазначив, що суди не повинні розглядати зняття обтяження на спірне майно, як підставу для припинення іпотеки та ототожнювати ці поняття, оскільки обтяження тягне за собою лише обмеження права розпорядження майном.
Таким чином, навіть якщо предмет іпотеки придбаний у спосіб передбачений ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (на підставі рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя) та навіть під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на це майно, однак в подальшому торги були скасовані (в силу процедурних порушень) або відповідне судове рішення набрало законної сили, то ІПОТЕКА ПОНОВЛЮЄТЬСЯ, а власник придбаного заставного майна залишається як без грошей так і без заставного майна.
P.s. Торги повинні відбуватися за підстав обов’язкового огляду оцінювачем нерухомого майна (постанова Вищого господарського суду України від 20 липня 2016 року у справі № 3/22/2012/5003) та межах дійсності звіту про експертну оцінку (постанова Верховного суду України від 06 квітня 2016 року у справі № 3-242гс16), який порушує права стягувача або боржника.
Теги: Арешт, майно, реалізація, юстиція, торги, прилюдні торги, недійсність, оскарження, експерт, оцінщик, стягувач, боржник, виконавче провадження, іпотека, звернення стягнення, кредит, покупець, продавець, порушення, строк, оцінка, майно, експерт, Адвокат Морозов