24 листопада 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 291/737/19, провадження № 61-7214св20 (ЄДРСРУ № 93053651) досліджував питання щодо підстави для розірвання договору оренди землі – непогоджена суборенда.
Стаття 14 Конституції України визначила землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
У частині першій, п`ятій статті 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.
Відповідно до цих нормативних приписів право оренди як речове право може відчужуватись власником земельної ділянки, що полягає у передачі власником іншій особі права бути орендодавцем цієї земельної ділянки замість власника. Таке право бути орендодавцем може продаватись, бути предметом застави, спадщиною, внеском до статутного капіталу. Тобто у випадку, наприклад, внесення права оренди до статутного капіталу, орендодавцем виступатиме особа, яка прийняла це право як вклад у статутний капітал. При цьому не можна вважати обґрунтованим тлумачення цієї норми, яке допускає можливість відчужувати право оренди земельної ділянки не власником, а орендарем цієї земельної ділянки. Адже згідно з договором оренди орендар отримує право володіння і користування земельною ділянкою як річчю, але до нього не переходить речове право на оренду.
Навіть обмежене право розпорядитись земельною ділянкою шляхом передачі в суборенду орендар може реалізувати за згодою орендодавця. Як зазначено в частині шостій статті 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).
Крім того, відповідно до частини другої статті 135 ЗК України продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями цього Кодексу, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів. Далі після цієї норми у статті 135 ЗК України поміщена норма про звернення стягнення на у тому числі право оренди, в порядку виконання судових рішень, і ця норма у взаємному зв`язку з попередньою нормою права має розумітись так, що йдеться про стягнення по боргах власника земельної ділянки, а не орендаря-боржника.
Право оренди є майновим правом і в розумінні статті 177 ЦК України є об`єктом цивільних прав. Відповідно до частини першої статті 178 ЦК України оборотоздатність права оренди земельної ділянки як об`єкта цивільних прав визначається з урахуванням викладених вище приписів статей 93, 135 ЗК України - воно може вільно відчужуватися власником земельної ділянки, не вилучене з цивільного обороту, і не обмежене в обороті.
Крім того, право оренди є речовим правом орендаря на чуже майно. З цієї точки зору оборотоздатність цього речового права значним чином обмежена нормами ЗК України, Закону України «Про оренду землі» та договором оренди.
Елементами речового характеру в зобов`язальних відносинах оренди визнаються право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування); на передачу майна в суборенду.
Відповідно до частини першої статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
Таким чином, належне орендарю на підставі договору оренди право користування земельною ділянкою не може бути ним відчужено, у тому числі передане при виділі на підставі розподільчого балансу особі, яка виділяється.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 14 вересня 2020 року у справі № 291/1009/18, провадження № 61-7068 сво 19.
До подібних висновків, а саме те, що виділ не є реорганізацією юридичної особи дійшли Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 червня 2019 року у справі № 905/1956/15, провадження № 12-62 гс 19, та Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постановах: від 11 грудня 2019 року у справі № 904/2251/18, від 15 січня 2020 року у справі № 904/11903/16, від 21 січня 2020 року у справі № 904/8538/16.
Близькі за змістом правові висновки щодо необхідності розрізняти підстави припинення юридичної особи шляхом реорганізації наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 264/5957/17, провадження № 14-37 цс 20.
Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Відповідно до частин першої та другої статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Згідно з частиною першою статті 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.
За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі», положення якої кореспондуються з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Так, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі (стаття 25 Закону України «Про оренду землі»), а орендодавець, відповідно до частини першої статті 24 цього закону, має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати.
(!!!) Тлумачення наведених положень зазначеного Закону дає підстави для висновку, що залучення орендарем третіх осіб до обробітки землі та оплати орендної плати орендодавцю з припиненням орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки, крім передачі земельної ділянки у суборенду у випадках, передбачених договором оренди землі, виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем…
… та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за статтею 32 Закону України «Про оренду землі» (постанова Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року у справі № 6-161цс13).
До подібних висновків за схожих фактичних обставин у порядку забезпечення єдності судової практики дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 11 листопада 2019 року у справі № 133/158/16-ц, провадження № 61-21693сво18 та застосована Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 жовтня 2020 року у справі № 291/1509/18, провадження № 61-7172св20 (ЄДРСРУ № 92415326), від 26 серпня 2020 року у справі № 277/789/18, провадження № 61-10248св19 (ЄДРСРУ № 91397306), від 29 липня 2020 року Верховним Судом у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 277/526/18, провадження № 61-47377св18 (ЄДРСРУ № 90905767) та ін.
Матеріал по темі: «Право власності на майновий пай»