2. Закон України «Про інвестиційну діяльність» регулює основні загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України.
3. Закон України «Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні» визначає правові засади здійснення державного регулювання ринку цінних паперів та державного контролю за випуском і обігом цінних паперів та їх похідних в Україні.
4. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку (надалі - ДКЦПФР) про затвердження положення «Про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу» установлює порядок здійснення емісії, обігу облігацій підприємств, реєстрації в ДКЦПФР випуску облігацій підприємств та проспекту їх емісії, звіту про результати розміщення облігацій, звіту про наслідки погашення та скасування реєстрації випуску цих облігацій.
По – перше: Відповідно до ч. 1 ст. 5 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» суб'єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.
Так, ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначає, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.
Як уже зазначалося, у ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що у випадку залучення коштів від фізичних осіб та/або юридичних осіб для фінансування будівництва об’єкта житлового будівництва через випуск цільових облігацій, базовим товаром за останнім виступає одиниця такої нерухомості.
Тобто кожна облігація надає її власнику право на отримання відповідної кількості одиниць вимірювання об’єкта нерухомості під час погашення таких облігацій.
Крім того, щоб купити квартиру, а не її шматок, загальна кількість облігацій, які купує інвестор, у своїй сукупності повинна надавати їх власнику право на отримання загальної площі об’єкту інвестування. Це означає, що в більшості випадків, такі облігації реалізуються пакетом.
Пред'являти до викупу (погашення) облігації необхідно в чітко визначений термін, котрий зазначено в договорі купівлі-продажу, оскільки обміняти їх на житло після закінчення терміну викупу (погашення) вкрай важко.
Необхідно звернути увагу, на те, що ні в самих облігаціях, ні в договорі купівлі-продажу не вказується, яка саме квартира належить покупцеві. Облігації надають право лише на одержання “віртуальних” квадратних метрів житла, точне місцезнаходження яких не відомо. Для того, щоб визначити належне власнику облігацій житло, необхідно укласти з забудовником так званий договір резервування квартири, де вказується його адреса і метраж.
Треба зауважити на тому, що пакет цільових облігацій в цивільно-правовому розумінні є річчю неподільною. Це означає, що для безперешкодного отримання у власність відповідного об’єкта нерухомості, необхідно пред’явити до погашення весь пакет облігацій.
Учасниками вищевказаного механізму фінансування є Емітент, Торговець, Зберігач та Покупець цільових облігацій.
Емітент – це юридична особа, яка від свого імені розміщує емісійні цінні папери та бере на себе зобов'язання щодо них перед їх власниками. (ч. 2 ст. 2 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок»). Функцію емітента зазвичай виконує забудовник.
Торговець – це юридична особа, яка здійснює операції з цінними паперами від імені і за рахунок клієнтів на підставі письмових доручень або угод про комісію (брокерська діяльність), а також здійснюють операції з цінними паперами від свого імені та за свій рахунок з метою перепродажу їх третім особам (дилерська діяльність). Торговець також може виконувати функції зберігача.
Зберігач - комерційний банк або торговець цінними паперами, який має ліцензію на зберігання та обслуговування обігу цінних паперів і операцій емітента з цінними паперами на рахунках у цінних паперах як щодо тих цінних паперів, що належать йому, так і тих, які він зберігає згідно з договором про відкриття рахунку в цінних паперах.
Покупець цільових облігацій – особа, яка за договором купівлі-продажу набуває у власність цільові облігації з метою їх погашення, тобто обміну на гроші або майно.
Погашення облігацій відбувається наступним чином:
• Інвестор пред’являє Емітенту до погашення пакет облігацій;
• Емітент за договором купівлі-продажу викупає у Інвестора пакет облігацій;
• Емітент за договором купівлі-продажу продає Інвестору об’єкт, що зазначений в договорі резервування;
• Оскільки вартість цільових облігацій дорівнює вартості об’єкту інвестування, то за цими двома договорами відбувається залік взаємних однорідних вимог.
По – друге: В свою чергу, стаття 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок» вказує, що облігація - це цінний папір, що посвідчує внесення його власником грошей, визначає відносини позики між власником облігації та емітентом, підтверджує зобов'язання емітента повернути власникові облігації її номінальну вартість у передбачений умовами розміщення облігацій строк та виплатити доход за облігацією, якщо інше не передбачено умовами розміщення.
А п.3 ч. 2 ст. 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок» встановлює, що Цільові облігації - облігації, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі товарів та/або надання послуг відповідно до вимог, встановлених проспектом емісії (для державних
облігацій України - умовами їх розміщення), а також шляхом сплати коштів власнику таких облігацій у випадках та порядку, передбачених проспектом емісії облігацій (для державних облігацій України - умовами їх розміщення). { Абзац третій частини третьої статті 7 в редакції Закону N 3461-VI ( 3461-17 ) від 02.06.2011; із змінами, внесеними згідно із Законом N 5042-VI ( 5042-17 ) від 04.07.2012 }
ч. 1. ст. 8-1 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок» передбачає, що емісію цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, може здійснювати юридична особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва такого об'єкта, або юридична особа, що уклала договір участі у будівництві житла з органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, що мають право власності, оренди чи постійного користування земельною ділянкою, на якій буде розташовано об'єкт житлового будівництва, яким забезпечуватиметься виконання зобов'язань за цільовими облігаціями.
Загальна сума випуску облігацій не може перевищувати вартість об’єкта будівництва згідно із затвердженою проектною документацією. При цьому відповідно до ч. 3 ст. 8 ЗУ «Про цінні папери та фондовий ринок» емітент може розміщувати облігації на суму, яка не перевищує триразового розміру власного капіталу або розміру забезпечення, яке надається йому з цією метою третіми особами.
Облігація є цінним папером і може бути продана, подарована, передана в заставу, передана у вигляді внеску учасника в статутний фонд господарського товариства тощо
По – третє: Рішенням ДКЦПФ «Про затвердження Положення про порядок випуску облігацій підприємств» від 17.07.2003 року за № 322 (з подальшими змінами) встановлено наступне (надалі - «Положення»).
У відповідності до ч. 1 п. 1 розділу 1 Положення "цільові облігації"— вживаються в цьому Положенні згідно з визначеннями Закону України “Про цінні папери та фондовий ринок".
Емітент може розміщувати іменні облігації; відсоткові, цільові та дисконтні облігації, звичайні (незабезпечені) та забезпечені (п. 5 розділу 1 Положення).
Ч. 1 п. 10 Положення передбачає, що погашення облігацій може здійснюватися грошима або товарами та/або послугами відповідно до умов розміщення облігацій. Строк погашення облігацій не повинен перевищувати одного року з дати початку погашення, однак п 4.7. розділу 2 Положення чітко передбачає Порядок погашення за цільовими облігаціями— умови та порядок надання товарів (послуг), за відсотковими та дисконтними облігаціями— порядок виплати номінальної вартості облігації із зазначенням валюти, у якій здійснюється погашення (національна або іноземна валюта);
Згідно п. 5.1. розділу 1 Положення - Інвестування та фінансування спорудження об'єктів житлового будівництва, що здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, крім випадків, передбачених законодавством, через розміщення облігацій допускається лише в разі здійснення емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Емітентом таких облігацій може бути особа, яка є власником, або отримала право на постійне користування земельною ділянкою, або є орендатором земельної ділянки, на якій буде розташовано об'єкт житлового будівництва, яким забезпечується виконання зобов'язань за цільовими облігаціями. Строк, на який укладено договір оренди земельної ділянки, має бути не менше, ніж строк виконання будівельних робіт згідно з проектною документацією та здачі об'єкта житлового будівництва в експлуатацію.
Облігації можуть бути додатково забезпеченими, якщо емітентом укладаються відповідні договори поруки чи страхування ризиків непогашення основної суми боргу та/або невиплати доходу за облігаціями або якщо емітенту видається гарантія щодо погашення основної суми боргу та/або невиплати доходу за облігаціями (п. 5.2 Положення).
Облігації розміщуються у бездокументарній формі (п. 5.3 Положення).
Емітенту цільових облігацій, виконання зобов'язань за якими передбачається об'єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій, забороняється вносити зміни до рішення про розміщення облігацій в частині зміни об'єкта житлового будівництва, яким забезпечується виконання зобов'язань за такими облігаціями (п. 7 розділу 2 Положення).
Емітенту цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій, забороняється вносити зміни до проспекту емісії облігацій в частині зміни об’єкта житлового будівництва, яким забезпечується виконання зобов’язань за такими облігаціями (ч.8 п. 12 розділу 2 Положення).
Емітент розміщує виключно іменні цільові облігації, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій, у бездокументарній формі існування з іменною ідентифікацією
Емітент розміщує виключно забезпечені цільові облігації, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій (п. 2 Розділу 3 Положення).
Згідно п. 3 Розділу 3 Положення крім документів, передбачених пунктом 2 глави 1 цього розділу, емітент для реєстрації випуску та проспекту емісії цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій, подає до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку також:
1) копії правовстановлюючих документів на земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт будівництва, яким забезпечується виконання зобов’язань за цільовими облігаціями. Такими документами є:
копія державного акта про право власності або на право постійного користування земельною ділянкою, на якій розташовано об’єкт будівництва, яким буде забезпечуватися виконання зобов’язань за цільовими облігаціями;
копія договору оренди землі, на якій розташовано об’єкт будівництва, яким буде забезпечуватися виконання зобов’язань за цільовими облігаціями;
2) копію дозволу на будівництво (копію рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об’єкта);
3) копію дозволу на виконання будівельних робіт;
4) копію договору підряду, укладеного між замовником і підрядником, та інших документів (проектна, кошторисна, тендерна документація, тендерні пропозиції, акцепт тендерної пропозиції, повідомлення, запити, претензії тощо), які встановлюють, конкретизують, уточнюють або змінюють умови договору підряду (договірна документація) /надається у разі, якщо для будівництва об’єкта емітент залучає підрядника/;
5) копію рішення про затвердження проектної документації;
6) копію ліцензії на будівельну діяльність (вишукувальні та проектні роботи для будівництва, зведення несучих та огороджуючих конструкцій, будівництво та монтаж інженерних і транспортних мереж) з додатками;
7) копію договору про пайову участь в проектуванні та будівництві об’єкта житлового будівництва, інвестиційного договору, договору про співробітництво, договору поруки тощо (надається у разі укладання такого договору).
Загальна номінальна сума емісії цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій, не може перевищувати вартість будівництва об’єкта, яким забезпечується виконання зобов’язань за цільовими облігаціями, за затвердженою проектною документацією (п. 5 Розділу 3 Положення).
Емітент цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій, протягом строку розміщення облігацій та строку обігу облігацій щоквартально, починаючи з дати реєстрації випуску та проспекту емісії облігацій, надає до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку звіт про фінансовий стан емітента, а також звіт про стан будівництва об’єкта, яким буде здійснюватися виконання зобов’язань за облігаціями (п. 6 Розділу 3 Положення).
Проспект емісії цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва, для фінансування будівництва яких залучаються кошти від фізичних та юридичних осіб через розміщення облігацій, має містити відомості про власника земельної ділянки або землекористувача, замовника, забудовника та підрядника, об’єкт будівництва, яким буде здійснюватися виконання зобов’язань за облігаціями, а також про договори, ліцензії, державні акти, дозволи тощо, зазначені у пункті 3 глави 3 цього розділу (п. 7 Розділу 3 Положення).
Висновок:
Найбільший ризик для інвестора у будь-якій схемі інвестування – це банкрутство забудовника.
Надійність компанії-забудовника визначається за рейтингом відповідного положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого рішенням ДКЦПФР № 322 від 17 липня 2003 р. (з подальшими змінами).
Таким чином, приймаючи до уваги той факт, що дана «схема» працює в більшості великих регіонах України вона є безпечною нарівні з Фондом фінансування будівництва, але ризики, порівняно, з придбанням житла на вторинному ринку значно вище.