09 квітня 2026 року Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 914/746/25 (ЄДРСРУ № 135693092) досліджував питання щодо регулювання правовідносин, що виникають при укладенні, зміні, розірванні, продовженні договору оренди торговельного місця?
Спеціалізована палата враховує, що відповідно до частини першої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Тобто приписи ЦК України не позбавляють учасників цивільного обороту права укладення договору, за яким одна сторона надає іншій правомочності, що зумовлюють можливість тимчасового використання земельної ділянки, іншого нерухомого майна або їх частини. Такий договір може бути укладений за зразком договору найму (оренди) нерухомого майна, але не містити право володіння ним тимчасовим володільцем.
До такого договору можуть mutatis mutandis застосовуватися правила про найм (оренду), тобто тією мірою, якою вони відповідають суті правовідносин. До подібних договорів належать, наприклад, договори найму (оренди) площ під встановлення лотків на ринку, площ для обладнання магазинів в торговельних центрах, частин земельних ділянок під стоянку автомобіля, частини стіни будинку під розміщення реклами тощо. Адже в такому разі використання частини об`єкта нерухомого майна не відбуватиметься (див. правовий висновок Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладений у постанові від 13.03.2024 у справі № 906/91/20).
З огляду на наведене спеціалізована палата зауважує, що використання підприємцями наданих їм адміністрацією торговельних місць (площ) не є тотожним використанню земельних ділянок під цими ринками, павільйонів, розміщених на їх території, тощо, хоча, безумовно, тим чи іншим способом передбачає їх експлуатацію. Договори оренди торговельних місць на ринках не є класичними договорами найму в контексті передачі орендарям правомочностей орендодавця. Обсяг таких правомочностей значно вужчий за аналогічний обсяг, який отримує орендар нерухомості, включаючи, але не обмежуючись, правом володіння, яке відсутнє при оренді торговельного місця, але наявне при оренді нерухомого майна, а тому безумовне розповсюдження на правовідносини, що виникають при укладенні, зміні, розірванні, продовженні таких договорів приписів Закону № 157-IX, є помилковим.
Відповідно до статті 3 Закону № 157-IX об`єктами оренди за цим Законом є:
єдині майнові комплекси підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів;
нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини);
інше окреме індивідуально визначене майно;
майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) (далі - майно, що не увійшло до статутного капіталу), а також майно, заборонене до приватизації, яке може при перетворенні державного підприємства в господарське товариство надаватись такому товариству на правах оренди;
майно, щодо якого до статутного капіталу внесено право господарського відання на майно;
майно, закріплене на праві господарського відання за акціонерними товариствами та їхніми дочірніми підприємствами у процесі їх утворення та діяльності;
майно, передане до статутного капіталу акціонерних товариств на праві господарського відання;
майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв`язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, - без права викупу та передачі в суборенду орендарем;
майно, що не підлягає приватизації, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду;
об`єкти із складу майна, переданого на праві узуфрукта державного та комунального майна.
Із викладеного слідує, що торговельне місце як площа, відведена для розміщення необхідного для торгівлі інвентарю та здійснення продажу продукції на ринках, не підпадає під жодне із визначень об`єктів оренди за Законом № 157-IX, а тому і передбачені ним процедури, зокрема щодо укладення та продовження договорів оренди комунального майна, до договорів оренди торговельних місць очевидно не застосовні.
ВИСНОВОК: Дія Закону № 157-IX не розповсюджується на правовідносини з укладення, зміни та продовження договорів оренди торговельних місць (площ), незважаючи на те, де саме такі місця знаходяться (вулиця, тимчасовий павільйон, капітальна будівля) і до якої форми власності належать. Такі правовідносини регулює ЦК України, а також підзаконні нормативно-правові акти, зокрема, Положення № 868 і Правила торгівлі на ринку.
Інше ж тлумачення проаналізованих правових норм призведе до того, що оренда будь-яких торгових площ на ринках, зокрема, тимчасових павільйонів, кіосків, яток, палаток, наметів, лотків, столів, причепів, у випадку їх розміщення в нежитлових приміщеннях потребуватиме проходження усіх етапів складної та досить довготривалої процедури передачі майна в оренду, яка визначена у статті 5 Закону № 157-IX, що вочевидь не тільки невиправдано ускладнить, а, ймовірно, навіть унеможливить користування торговельними місцями (площами) на комунальних ринках України. Більше того, воно цілковито заблокує діяльність ярмарок, які також проводяться комунальними підприємствами і безумовно потребують використання комунального майна.
Матеріал по темі: «Ринок та торговельне місце на ринку»