21 лютого 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 520/7983/21, адміністративне провадження № К/990/30826/23 (ЄДРСРУ № 117153781) досліджував питання щодо стягнення на один і той самий предмет іпотеки в різні способи.
Пунктами 6 та 7 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) встановлено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса. Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться, зокрема, на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Пунктом 61 Порядку № 1127 встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Правові висновки щодо застосування статей 24 та 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку № 1127 викладені у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2018 року у справі № 826/4194/16, від 21 серпня 2018 року у справі № 804/7973/17, від 20 вересня 2018 року у справі № 820/4216/17, від 31 травня 2019 року у справі № 810/328/18, від 19 червня 2019 року у справі № 826/9614/17 та від 14 вересня 2021 року у справі № 320/5007/20.
Зі змісту наведених вище норм права, вбачається, що положення Порядку № 1127 чітко визначають перелік документів, які мають бути надані державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки та вимоги до їх змістового наповнення. При цьому реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна на підставі рішення суду здійснюється виключно у випадку, якщо резолютивна частина судового рішення читко визначає набуття позивачем права власності.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, зокрема встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.
Відповідно до правового висновку щодо застосування цієї норми Закону, викладеного у постанові Верховного Суду від 27 квітня 2021 року у справі № 127/12200/20, перед проведенням державної реєстрації державний реєстратор повинен пересвідчитися в достатності, належності та правильності оформлення документів, поданих заявниками для вчинення реєстраційних дій, а також встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. У разі ж встановлення невідповідності документів вимогам Конституції та законів України, держаний реєстратор приймає рішення про відмову у державній реєстрації.
Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Таким чином, Законом України «Про іпотеку» визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки, одним з яких є судовий порядок.
Згідно з пунктом 18 Порядку № 1127 за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Верховний Суд неодноразово викладав правові висновки стосовно порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зокрема, на підставі аналізу положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 11 грудня 2019 року у справі № 199/10463/14-ц дійшов висновку про те, що законодавцем визначено три способи задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).
У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Таким чином, стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не передбачає можливості визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем за рішенням суду. Відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
За правовим висновком Верховного Суду, що викладений у постанові від 11 грудня 2019 року у справі № 199/10463/14-ц, для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.
Аналогічні правові висновки викладені також у постановах від 7 листопада 2018 року у справі № 520/6819/14-ц та від 21 листопада 2018 року у справі № 910/3257/16, в яких Верховний Суд вказав, що, враховуючи вимоги статей 328, 335, 392 ЦК України у контексті статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем.
Разом з тим, відповідно до правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 12 січня 2022 року № 663/684/19, у випадку реалізації кредитором свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, іпотекодержатель не може використати інший спосіб звернення стягнення на той самий предмет іпотеки.
Крім того, у постанові від 2 лютого 2022 року у справі № 205/7988/15-ц Верховний Суд наголосив, що позивач у позовній заяві про звернення стягнення на предмет іпотеки повинен визначити конкретний спосіб звернення стягнення. Водночас, якщо кредитор не визначив у позовній заяві конкретний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, то це може бути підставою для відмови в задоволенні позовних вимог. Проте, так як суд зобов`язаний сприяти учасникам справи у реалізації їх прав та роз`яснює необхідність вчинення чи невчинення тих чи інших процесуальних дій та наслідків їх не вчинення, то суди повинні роз`яснити, що у випадку неточного формулювання позовних вимог учасники справи повинні уточнити їх з метою ефективного захисту порушених прав та інтересів.
ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК: Щодо порядку застосування положень статей 37 та 38 Закону України «Про іпотеку» та пункту 4 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:
- державний реєстратор перед проведенням реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна зобов`язаний перевірити усю доступну інформацію стосовно вказаного об`єкта в офіційних реєстрах, включаючи наявність судових рішень щодо цього об`єкта в Єдиному державному реєстрі судових рішень;
- існування судового рішення, яке набрало законної сили, резолютивна частина якого не встановлює набуття заявником права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна, свідчить про існування суперечності між заявленими вимогами та документами, що їх посвідчують, і це відповідно до пункту 4 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для прийняття державним реєстратором рішення про відмову у державній реєстрації на такий об`єкт.
ВИСНОВОК: Отже Верховний суд підтверджує правомірність відмови державного реєстратора у проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, за наявності рішення суду, яке набрало законної сили, оскільки позивач фактично здійснює стягнення на один і той самий предмет іпотеки в різні способи.
Матеріал по темі: «Судовий захист при звернені стягнення на предмет іпотеки, якщо таке майно не було відчужено третій особі»