1 instagram   3

   

      

dolg.jpg

Розмір внесків в ОСББ для утримання багатоквартирного будинку

вкл. .

16 липня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 209/2128/19, провадження № 61-8993св20 (ЄДРСРУ № 98432928) досліджував питання щодо фінансування самозабезпечення об`єднання співвласників щодо утримання багатоквартирного будинку, а також порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, юрисдикційність судового спору.

Положеннями статті 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку встановлені Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирних будинків» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до частини четвертої статті 4 Закону основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об`єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

За змістом статей 15, 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів. У свою чергу, співвласник зобов`язаний виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень, своєчасно і в повному обсязі сплачувати внески і платежі.

Статтею 20 Закону встановлено, що частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Згідно зі статтею 22 Закону для фінансування самозабезпечення об`єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об`єднання.

Відповідно до положень статті 10 Закону органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання.

Частинами 14 та 15 статті 10 Закону встановлено, що рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

У постанові Верховного Суду від 14 липня 2020 року у справі № 466/8748/16-ц, а ще раніше у постанові Верховного Суду України від 11.11.2015 року у справі № 3-945гс15 зроблено правовий висновок про те, що особа, яка є співвласником будинку, в якому створено ОСББ зобов`язана брати участь у витратах на управління, утримання та збереження будинку, а об`єднання наділене правом у разі нездійснення таких дій цією особою звернутися до суду з позовом про стягнення нарахованих за цими витратами платежів. Законом, іншими законодавчими актами не передбачено затвердження або погодження органами місцевого самоврядування внесків і платежів, визначених загальними зборами ОСББ.

Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків та платежів співвласників будинку відноситься до виключної компетенції загальних зборів співвласників відповідно до частини дев`ятої статті 10 Закону, частини другої статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та згідно із законодавчо встановленим порядком голосування на зборах об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 грудня 2019 року у справі № 910/6471/18, провадження № 12-111гс19.

Схожий за змістом правовий висновок викладено також у постановах Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 679/49/16-ц, від 10 січня 2019 року у справі № 522/1654/13-ц, що свідчить про те, що питання правомірності прийняття рішення загальних зборів щодо затвердження розміру внесків на управління будинків неодноразово було предметом дослідження та правового аналізу Верховного Суду.

Окрім цього, слід наголосити що допускається розмежування розміру внесків залежно від виду об`єкту нерухомого майна (квартира або нежитлове приміщення) (27 січня 2020 року Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 761/26815/17, провадження № 61-16353сво18 (ЄДРСРУ № 87334249).

Між тим, частиною 4 статті 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що зобов`язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

Здійснивши правовий висновок в подібних правовідносинах, який викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.09.2020 у справі №906/884/19 (ЄДРСРУ № 91319996), Верховний Суд констатував, що:

- визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання, у тому числі механізму захисту прав об`єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна (ч. 6 ст. 13 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку).

- з урахуванням приписів ст. 511 ЦК України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ є обов`язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов`язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна;

- виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов`язків (ст. 11 ЦК України), відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто обов`язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов`язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку.

(!!!) Отже, за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та не досягнення між ОСББ та орендарем згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов`язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень

ВИСНОВОК: Верховний суд наголошує, що при вирішенні питання правомірності прийняття рішення загальних зборів щодо затвердження розміру внесків на управління будинків судам слід керуватися законодавством, яке регулює порядок забезпечення співвласниками багатоквартирного будинку утримання та експлуатацію багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку та статутом ОСББ. Встановлення наявності чи відсутності порушень залежить від кожної конкретної справи з урахуванням її фактичних обставин та наданих сторонами доказів.

 

P.s. Стосовно юрисдикційної підсудності спору слід вказати наступне.

Верховний Суд у постанові від 23.01.2018 у справі № 925/1321/16, з огляду на положення статей 55, 167 Господарського кодексу України, зазначив, що співвласники багатоквартирного будинку не є носіями корпоративних прав, а відносини між співвласниками багатоквартирного будинку та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку не є корпоративними, та дійшов висновку, що спір у справі № 925/1321/16 між фізичними особами - співвласниками багатоквартирного будинку та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку не є корпоративним та враховуючи положення статті 20 Господарського процесуального кодексу України, не відноситься до юрисдикції господарських судів.

Водночас, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.01.2019 у справі №755/10947/17 зазначено, що незалежно від того чи перераховані усі постанови, у яких викладена правова позиція, від якої відступила Велика Палата Верховного Суду, суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

Отже, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку (що спір між співвласником нерухомого майна - членом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та самим Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку не відноситься до юрисдикції господарських судів), викладеного в постанові Верховного Суду від 23.01.2018 у справі №925/1321/16.

У постанові від 06.02.2019 у справі №462/2646/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що правовідносини між власником нерухомого майна у житловому будинку та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, яке створене у тому ж будинку, найбільш подібні до спорів, пов`язаних із діяльністю або припиненням діяльності юридичної особи (пункт 3 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України), а тому такі спори повинні розглядатись за правилами господарського судочинства.

Спір за позовом співвласника нерухомого майна, у якому діє ОСББ щодо оскарження створення такого ОСББ розглядається за правилами господарського судочинства.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 501/1571/16-ц.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.02.2020 у справі №473/2005/19, зроблено висновок про те, що спір між співвласником нерухомого майна - членом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та самим Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, є подібним до корпоративного спору.

Станом на сьогодення, справа №910/5179/20 передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 14.07.2020 у справі № 466/8748/16-ц, щодо питання юрисдикції спору (ЄДРСРУ № 98235386), отже до якого суду звертатися господарського чи цивільного ще остаточно не вирішено.

 

Матеріал по темі: «Хто є балансоутримувачем будинку в якому створене ОСББ?»

 

 

 

Налоговые споры, податкові спори, налоговый адвокат, таможенные, фіскальні органи,  ДФС, ППР, ТТН, податкові – повідомлення рішення, фиктивная сделка, БЕЗТОВАРНОСТЬ ОПЕРАЦИИ, безтоварність господарської операції, практика єспл, європейський суд, СКАСУВАННЯ НАКАЗУ ПРО ПРОВЕДЕННЯ ПОДАТКОВОЇ ПЕРЕВІРКИ, податкова перевірки, заперечення на акт перевірки, недопуск перевіряючих, фіктивний контрагентвідмова в реєстрації, ПН, податкова накладна, ПДВ,  НДС, обжалование налоговых уведомлений - решений, Акт налоговой проверки, ипотека, іпотека, застава, поручительство, кредит, депозит, банк, споживач, права потребителя, Закон, кодекс, постанова, пленум, проценты, пеня, штраф, доллар, гривна, Фонд гарантирования вкладов физических лиц, ФГВФО, кредитор, акцепт,  вклад,  требования, сделка, хозяйственные споры, банкротство, ликвидация, недійсний правочин, визнання недійсним, купля – продажа, право власності, собственность, судебная практика, позовна давність, обшук, обыск, слідчий суддя, прокурор, протокол, иск,  апелляционная жалоба, суд, судебный сбор, юрист, судебная защита, Адвокаты Киева, юрист Киев, Адвокат Морозов Евгений Александрович, боржник,  валютний курс, взыскание, виконавче провадження, виконавчий збір, Европейский суд, експертна оцінка ринкової вартості нерухомого майна, забезпечення позову, заборгованість, заборона, ззадолженность, займ,  исковая давность,  исполнительное производство,  кредит, кредитор, купівля-продаж,  ликвидация,  мораторій, НБУ, нерухоме майно, неустойка, нікчемний, нововиявлені обставини, ообеспечение иска, обжалование, податкова вимога, податкове повідомлення – рішення, податкові органи, подсудность, позов, Позовна давність,  поручитель, постанова, поступка, ППР, Правочин, проценты, процессуальный срок, публичные торги, развод, раздел имущества,  рассписка, реєстраційний номер облікової картки, реконструкція предмету іпотеки, решение суда, сделка неуполномоченным лицом, скарга, скасування постанови, следователь,  слідчий, спільна сумісна власність подружжя, спор, срок, страхування, строк, стягнення, стягувач, суд, суддя, судебная практика, таможня, торги, транспортний засіб, транспортный налог, ТТН,  уступка право вимоги,  ухвала суду, ущерб,  факторинг, ФГВФО, фиктивное предпринимательство, фіскальні органи,  цінні папери, частки спадщини, шлюбний договір, штраф, юридическая консультация, юрисдикція, юрист, юстиция