15 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 909/815/16 (ЄДРСРУ № 83002759) досліджував питання щодо розірвання договору оренди землі з підстав наявності рішення адміністративного суду про податкову заборгованість з орендної плати.
Верховний суд вказав, що частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" (далі Закон) передбачено: "Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі."
Згідно з ч.1 ст.21 Закону в редакції станом на 2005 рік (момент укладення договору): «Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").
Відповідно до ч.1 ст.21 Закону в чинній редакції, в т.ч. станом на момент звернення з позовом до суду: «Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).»
Аналіз зазначених норм свідчить про наступне.
По-перше, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою саме згідно з договором оренди землі, а не Законом України "Про плату за землю" чи Податковим кодексом України.
По-друге, лише строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлювалися відповідно до Закону України "Про плату за землю", а на даний момент встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
В свою чергу, розмір, форма та умови внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін саме у договорі оренди землі.
Отже сторони договору мають право щодо самостійного визначення розміру орендної плати за користування відповідною земельною ділянкою.
Разом з тим, необхідно підкреслити, що законодавцем у відповідності до п. 288.5 ст.288 Податкового кодексу України встановлені верхня та нижня межа річної суми відповідних орендних платежів, що є обов`язковими для врахування сторонами під час визначення розміру орендної плати за землю та, яка, відповідно, є підставою для перегляду встановленої сторонами орендної плати.
При цьому виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК.
Так, зокрема, такої правової позиції дотримується Верховний Суд України у постановах від 02.12.2014 (справа № 21-274а14), від 14.04.2015 (справа № 21-165а15), від 14.07.2015 (справа № 826/5560/14) та від 31.03.2017 (справа №804/16943/13), 29 жовтня 2018 року справа № 826/4179/17 та ін.
Судова практика свідчить про те, що розмір орендної плати не може бути меншим розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, тобто не може бути меншим 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки.
Між тим у даній справі Верховний суд наголошує, що згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону: "Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором."
Частиною першою статті 32 Закону передбачено, що: "На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України."
Підпункт «д» статті 141 Земельного кодексу України передбачає, що: "Підставами припинення права користування земельною ділянкою, є: д) систематична несплата земельного податку або орендної плати."
Разом з тим за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України: " Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору."
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 року у справі №912/1385/17 зазначила наступне: "8.11. Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає."
Також Велика Палата у названій постанові зазначила: "8.19. Велика Палата Верховного Суду відхиляє доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції положень пункту 87.9 статті 87 Податкового кодексу України щодо порядку розподілу коштів, перерахованих на сплату заборгованості платника податків, оскільки спірні правовідносини склалися саме між орендодавцем та орендарем у межах виконання договору оренди земельної ділянки і їх правове регулювання здійснюється відповідно до статті 2 ЗУ «Про оренду землі». Отже, ураховуючи викладене, відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди."
ВАЖЛИВО: З викладеного висновку Великої Палати Верховного Суду фактично слідує, що позовні вимоги органів державної влади або місцевого самоврядування про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невнесення орендної плати не можуть доказуватися винятково порушеннями податкового законодавства та є необґрунтованими, якщо позивач отримав плату за оренду земельної ділянки, а отже, відсутнє істотне порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 26 червня 2018 року у даній справі № 909/815/16, якою справу було направлено на новий розгляд до суду першої інстанції, вказав наступне: «Проте, при вирішенні цього спору суди попередніх інстанцій, обмежившись посиланнями на факти, встановлені у постанові Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 10.06.2016 у справі № 809/595/16, якою встановлено наявність податкової заборгованості відповідача з орендної плати за землю, не надали оцінки умовам договору оренди, не розмежували на підставі якої нормативно - грошової оцінки здійснювалось нарахування заборгованості з орендної плати за спірну земельну ділянку, не зазначили точного періоду виникнення заборгованості з відповідним розрахунком сум за кожним окремим місяцем року, а також не дослідили питання внесення чи навпаки не внесення змін до договору оренди землі від 22.06.2005 в частині розміру нормативної грошової оцінки в порядку встановленому умовами договору, що є необхідною умовою для правильного вирішення справи. Судова колегія зауважує, що аналіз положень статей 1, 13, 21, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 141 ЗК та статті 651 ЦК дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні правовідносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. (Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.06.2018 у справі №481/1073/16-ц (провадження №61-26св17)).
Отже підставою для розірвання спірного договору може бути систематична несплата орендної плати, передбаченої договором, а не податкова заборгованість, визначена у рішенні адміністративного суду.
Крім того, зміна розміру орендної плати за договором передбачає обов`язкове внесення відповідних змін до вказаного договору у формі (порядку) передбаченій цим договором.
За таких обставин висновки судів про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки є передчасними.»
ВИСНОВОК: Позовні вимоги органів державної влади (в тому числі прокуратури) або місцевого самоврядування про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невнесення орендної плати не можуть доказуватися винятково порушеннями податкового законодавства та є необґрунтованими, якщо позивач отримав плату за оренду земельної ділянки.
P.s. Посилання на висновки Верховного Суду України у постанові від 14.03.2017 у справі №804/16943/13 та ін. відхиляються касаційним судом, оскільки останні стосуються спору щодо податкових правовідносин, в той час як предметом даної справи є спір саме щодо господарських правовідносин, заснованих на договорі оренди землі.
Матеріал по темі: «Законодавчо закріплений мінімальний розмір орендної плати за землю»
Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, Адвокат Морозов